Die Misere der „Modrow-Käufer" und ihre Lösung
Heilung von fehlerhaften DDR-Verkaufsverträgen

Am 24. Juli 1997 ist das Gesetz zur Absicherung der Wohnraummodernisierung und einiger Fälle der Restitution (Wohnraummodernisierungssicherungsgesetz -WoModSiG- (BGBL I 1997, S. 1823) in Kraft getreten.

Dieses grundlegende Gesetz enthält in seinem Artikel 2 wichtige für den Grundstücksverkehr bedeutsame Vorschriften, über welche die Notarkammer des Landes Brandenburg in loser Folge informieren möchte. Nachfolgend soll in diesem Zusammenhang in einer ersten Information auf die Heilung von Falschbezeichnungen von Kommunen in DDR-Verkaufsverträgen aufmerksam gemacht werden.

Das DDR-Verkaufsgesetz vom 07. März 1990 (sog. Modrow-Gesetz) gab den ehemaligen Räten der Kreise, Städte und Gemeinden erstmals die Möglichkeit, volkseigenen Grund und Boden zu verkaufen. Diese Möglichkeit wurde ehemals auch stark genutzt. Im Ergebnis wurde bis zum 03. Oktober 1990 in zigtausend Verträgen "die halbe DDR" verkauft.

Durch die am 17. Mai 1990 rückwirkend in Kraft getretene Kommunalverfassung (DDR-KommVerf.) wurden jedoch die örtlichen Räte in der DDR aufgehoben und durch die nun wieder als Gebietskörperschaften ausgebildeten Kommunen (Gemeinde, Städte und Landkreise) ersetzt.
Bezogen auf das DDR-Verkaufsgesetz bedeutete dies: Verträge, die bis zum 16. Mai 1990 abgeschlossen wurden, hatten als Verkäufer den örtlichen Rat (z.B. Rat des Kreises Seelow, Rat der Stadt Fürstenwalde/Spree oder Rat der Gemeinde Heinersdorf) auszuweisen. Verträge, die ab dem 17. Mai 1990 abgeschlossen wurden, hatten als Verkäufer die jeweilige Kommune (z.B. Landkreis Seelow, Stadt Fürstenwalde/Spree oder Gemeinde Heinersdorf) auszuweisen.

Dieser Wechsel in der Verkäuferstellung ist jedoch ehemals nicht im genügenden Umfang beachtet worden. Vielmehr wurde auch noch nach dem 16. Mai 1990 eine Vielzahl von Verträgen namens bzw. in Vollmacht des ehemaligen örtlichen Rates abgeschlossen. Derartige Verträge, die insofern Fehler in der Bezeichnung des Verkäufers aufwiesen, waren jedoch nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 15. Dezember 1995 und vom 26. Januar 1996) unwirksam. Im Ergebnis führte diese Unwirksamkeit dazu, daß bei entsprechenden fehlerhaften Verträgen neue Grundbucheintragungen nicht erfolgten, gegen bereits erfolgte Grundbucheintragungen Widersprüche in die Grundbücher eingetragen wurden und die betroffenen Grundstücke grundsätzlich auch nicht mehr veräußert oder mit Hypotheken oder Grundschulden belastet werden konnten.
Durch das nunmehr in Kraft getretene Wohnraummodernisierungssicherungs-gesetz werden die vorgenannten Fehler in der Bezeichnung der Kommune grundsätzlich geheilt.

Die folgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die betroffenen Verträge und die Ausnahmen, bei denen eine Heilung nicht eintritt:

Betroffen sind die Verträge, bei denen die nachgenannten Voraussetzungen insgesamt vorliegen:

• 1 a) Der Vertrag muß nach dem 16. Mai 1990 abgeschlossen worden sein.
  
  
• 1 b) Als Verkäufer wurde ein ehemaliger örtlicher Rat eines Kreises, einer Stadt oder einer Gemeinde ausgewiesen und/oder es wurde auf der Grundlage einer vor dem 17. Mai 1990 erteilten Vollmacht des ehemaligen örtlichen Rates gehandelt.

Diese Verträge werden nunmehr geheilt.

Eine Heilung erfolgt jedoch dann nicht, wenn zumindest einer der nachgenannten Fälle vorliegt:

• 2 a) Der Vertragsabschluß erfolgte durch den ehemaligen Vorsitzenden des Rates des Kreises oder den ehemaligen Vorsitzenden des Rates der Stadt oder Gemeinde bzw. durch deren Stellvertreter persönlich oder auf der Grundlage
  einer von diesen Personen erteilten Vollmacht, obwohl bereits eine andere Person als neugewählter Landrat oder Bürgermeister ihr Amt angetreten hatte.
  
  
• 2 b) Die vorstehend in 1 b) genannte Vollmacht war widerrufen oder durch Zeit ablauf bereits erloschen.
  
  
• 2 c) Die neue Kommune hat innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnis über die Existenz eines Kaufvertrages gegenüber dem Käufer erklärt, daß sie den Verkauf nicht erfüllen will.
  
  
• 2 d) Für den Verkäufer hat eine Person gehandelt, die bei Vertragsabschluß nicht oder nicht mehr Mitarbeiter der neuen Kommunalverwaltung war.

Praktisch umgesetzt wird das Heilungsgesetz mit Hilfe des Grundbuchamtes. Sofern das Grundbuchamt bei betroffenen Sachverhalten eine Eintragung (z.B. Vollzug eines Vertrages, Vollzug einer Hypotheken- oder Grundschuldbestellung, Vollzug eines Erbfalls) beabsichtigt, hat es nunmehr vorab die beabsichtigte Eintragung der jeweiligen Kommune anzuzeigen. Diese wird damit in die Lage versetzt, der beabsichtigten Eintragung mit Verweis auf das Vorliegen eines Ausnahmefalls, bei dem keine Heilung eintritt, zu widersprechen.

Ausdrücklich sei im übrigen darauf hingewiesen, daß durch die vorgenannte Heilungsvorschrift nur zivilrechtliche Mängel geheilt werden. Das Heilungsgesetz ändert insbesondere nicht vermögensrechtliche Sachverhalte; sofern also vermögensrechtliche Ansprüche ehemals enteigneter Alteigentümer zum Grundstück geltend gemacht wurden, verhindert das Heilungsgesetz nicht die etwaige Rückgabe des betroffenen Grundstücks. Die Rückgabe oder der Ausschluß der Rückgabe richten sich vielmehr weiterhin allein nach den entsprechenden vermögensrechtlichen Vorschriften.

Die vorstehende Information, insbesondere die vorstehende Checkliste, soll nur der selbständigen Überblicksverschaffung dienen. Sie ersetzt daher nicht eine juristische Beratung, die im Einzelfall insofern stets anzuraten ist.